Kommunal- og distriktsdepartementet foreslår endringer i plan- og bygningsloven som gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur og utbyggingsavtaler. I tillegg til å videreføre dagens system med utbyggingsavtaler, foreslår departementet å innføre en ny modell for grunneierfinansiering av infrastruktur, ofte omtalt som «områdemodellen».

Hensikten med forslaget er å tilrettelegge for raskere boligbygging. Den nye finansieringsordningen skal bedre forutsigbarheten for utbyggere og kommuner ved å synliggjøre behovet for offentlig infrastruktur og kostnadene på et tidligere tidspunkt.

Dagens system

I dag gir plan- og bygningsloven kapittel 17 regler for utbyggingsavtaler. Kort fortalt er en utbyggingsavtale en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område. Avtalen har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet.

En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller i reguleringsplan. Videre kan avtalen inneholde bestemmelser om antall boliger i et område og utforming av disse.

Grunnleggende i dagens lovgivning er at kommunen kan avtale at grunneier eller utbygger skal besørge (gjennomføre) eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendig for gjennomføringen av planvedtak, typisk rekkefølgekrav stilt i planen. Tiltakene kommunen krever utført eller bekostet må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang, og til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og øvrige forpliktelser i avtalen.

Dagens lovgivning har sine utfordringer. Utbyggingsavtaler kan ikke påklages og underlegges prøving av klageinstansen etter forvaltningsloven. Utbyggingsavtaler er imidlertid jevnlig gjenstand for domstolsbehandling, og konfliktnivået synes å være økende. Det er særlig spørsmålet om tiltaket er nødvendig for gjennomføring av planvedtaket, og spørsmålet om forholdsmessighet som er gjenstand for konflikt.

Videre er det en generell utfordring at dagens system kan gjøre det fordelaktig å vente på at andre grunneiere i området oppfyller rekkefølgekravene. Utover utbyggers egeninteresse i å få igangsatt byggearbeidene på et tidlig tidspunkt, er det få insentiver i regelverket til å være først ute med utbygging i et planområde. Først dersom infrastrukturtiltaket omfattes av opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningsloven § 18-1, kan tiltakshaver ha et lovfestet krav på refusjon fra andre grunneiere. Dagens system gir dermed begrensede muligheter til å sikre en rettferdig fordeling av infrastrukturkostnadene for oppfyllelse av rekkefølgekrav i plan. Denne kritikken er utgangspunktet for det nye lovforslaget. 
 

Lovforslaget

Formålet med lovforslaget er å bedre forutsigbarheten for utbyggere og kommuner ved å synliggjøre behovet for offentlig infrastruktur og kostnadene på et tidligere tidspunkt enn etter dagens system med utbyggingsavtaler. Lovforslaget tar sikte på å tilrettelegge for en bedre helhetsvurdering og styring ved utbygging av infrastruktur i utviklingsområder.

Hovedtrekkene i forslaget er at reglene om utbyggingsavtaler videreføres, med noen justeringer. Gjennom områdemodellen legger forslaget imidlertid opp til for at kommunen får et nytt verktøy for å fordele kostnader knyttet til offentlig infrastruktur i et større utbyggingsområde. Kommunen skal etter forslaget stå fritt til å velge modell.

Områdemodellen skal legge til rette for at kommunen kan vurdere behovet for offentlig infrastruktur i et større utbyggingsområde av gangen. Ved bruk av hensynssoner i arealplanen kan kommunen angi det totale behovet for infrastruktur i området. I hensynssonen angis samtidig størrelsen på kostnadsbidraget som grunneierne eller utbyggerne skal betale til kommunen – fastsatt til et beløp pr. kvadratmeter bruksareal (BRA) som det søkes rammetillatelse for.

Lovforslaget forutsetter at man før planen vedtas kartlegger det totale behovet for offentlig infrastruktur i området. Kostnadene for infrastrukturen må beregnes, og kostnaden fordeles deretter ut på grunneierne i hensynssonen. Betaling av bidraget er en forutsetning for å få igangsettingstillatelse for byggetiltak på egen eiendom.

Planvedtaket med tilhørende kostnadsoverslag og kostnadsfordeling kan påklages til statsforvalteren, som har full kompetanse til å overprøve kommunens vurderinger. Videre skal kostnadskalkylen oppdateres hvert 5. år og nytt kostnadsbidrag skal fastsettes. Her skal underskudd fra tidligere år tas med. Dette gir et sterkere insentiv til å være tidlig ute med utbygging i området, da de som utvikler senere bærer risikoen for tidligere underskudd/feilberegninger i kalkylen, finansieringskostnader og generell prisvekst for bygging av infrastruktur.

Varigheten på finansieringsordningen er maksimalt 30 år. Lovforslaget omtaler i liten grad hva som skjer når de 30 årene har utløpt, annet enn at kommunen da må vedta en ny plan og eventuelt videreføre områdemodellen hvis området ikke er ferdig utbygget.
 

Betraktninger – fordeler og utfordringer ved lovforslaget

Intensjonene bak lovforslaget er gode. Forslaget gir bedre muligheter til å oppnå en mer rettferdig fordeling av infrastrukturkostnader i et utviklingsområde, enn hva dagens system gir mulighet til. Dette vil mulig kunne gi utbyggere større insentiver til å komme i gang med utbyggingen, fremfor dagens løsning der utbyggere kan bli sittende på gjerdet til en annen har oppfylt aktuelle rekkefølgekrav for utbyggingsområdet. Samtidig vil modellen kunne bidra til mer helhetlige vurderinger, medvirkning, samarbeid og forutberegnelighet.   

Det er likevel også åpenbart at lovforslaget byr på en rekke utfordringer.

Områdemodellen forutsetter et vesentlig større arbeid i planfasen, både for utbygger og for kommunen. Behovet for offentlig infrastruktur og kostnader må beregnes, og det må forventes at dette både vil forlenge og fordyre planprosessene vesentlig. At planvedtaket kan påklages til statsforvalteren, gir samtidig økt risiko for forlengende og fordyrende omkamper om nødvendigheten av infrastruktur og størrelsen på kostnadsbidraget.

Områdemodellen krever dessuten vesentlig mer oppfølgning i etterkant, ved at kostnadskalkyler mv. skal oppdateres hvert 5. år.

Vi antar at omfanget av prosessen gjør modellen lite aktuell å benytte for mindre kommuner. Det er vanskelig å se for seg at små kommuner skal klare å gjennomføre og følge opp en så stor, og så tids- og kostnadskrevende prosess.
 

Lovforslagets fremtid

Lovforslaget om områdemodell var på høring allerede i 2021. Den gang innkom mange innspill som ga grunnlag for endring og videreutvikling til dagens lovforslag. Høringsnotatet som nå er på høring, har høringsfrist den 12.12.2023. Vi følger spent med på det videre arbeidet med lovforslaget.

Del på facebook

Del på LinkedIn