Vi nærmer oss fremleggelsen av nytt statsbudsjett for 2025. I den forbindelse har skatt- og avgiftsgruppen vår sett litt på noen aktuelle områder der statsbudsjettet kanskje kan bringe endringer. Disse temaene har vekt en viss interesse den siste tiden, både som følge av oppslag i mediene, men også som følge av rettsavgjørelser. Vi nevner noen av dem her.

Står den skattemessig gunstige borettslagsmodellen for fall?

Etablering av borettslag som overtar eierskap til eiendom gjennom en kombinasjon av skattefritt aksjesalg og etterfølgende fusjon etter ulovfestede prinsipper, blir gjerne omtalt som borettslagsmodellen. Dette har vist seg å være en skattemessig gunstig organisering av boligprosjekter.

Skattemyndighetene har gjennom de senere årene behandlet borettslagsmodellen i en rekke bindende forhåndsuttalelser, der de i stor utstrekning har godkjent en modell som medfører at latent gevinst knyttet til tomten borettslaget skal utvikles på ikke kommer til beskatning. Man har også lagt til grunn at det ikke har vært grunnlag for gjennomskjæring av transaksjonsrekkene.

I korte trekk gjennomføres borettslagsmodellen slik:
 

• Eiendomsutviklingsselskapet A AS eier alle aksjene i B AS, som igjen eier den aktuelle eiendommen der borettslaget skal utvikles, og som har en merverdi som innebærer en latent skatt på eventuell gevinst.
  • B AS bør kun eie den aktuelle eiendommen. Dersom det er mer i B AS utover eiendommen, bør det fisjoneres ut i forkant av at borettslagsmodellen anvendes.
• A AS etablerer et borettslag etter reglene i borettslagsloven. Dette gjøres ofte som en kontorforretning. A AS eier da både aksjene i B AS og alle andelene i borettslaget.
• Deretter selges aksjene i B AS fra A AS til borettslaget til verdi lik virkelig verdi på eiendommen, og med skattefritak etter skatteloven § 2-38 (fritaksmetoden).  
• Det foretas så en skattefri fusjon etter ulovfestede regler mellom B AS og borettslaget, hvoretter B AS oppløses etter aksjelovens regler for oppløsning av AS. Fusjonen innebærer at eiendommen overføres til borettslaget uten at latent skatt på eiendommen utløses.
   

Når borettslaget er ferdig utviklet, selger A AS andelene til forbrukere. Dette må skje inntektsåret etter at fusjonen er gjennomført. Skatt på eventuell gevinst ved salg av andelene kommer til beskatning på A AS’ hånd. Skattefritaket knyttet til borettslagsmodellen har vært innrømmet på merverdien som har ligget i eiendommen ved overføring av eiendommen til borettslaget. I senere år er denne strikken strukket ved at en del eiendomsutviklere har tatt mesteparten, om ikke hele, eiendomsutviklingen i eiendoms-AS’et før salg av aksjer fra utviklingsselskapet til borettslaget. Med skattefritak etter fritaksmetoden i skatteloven § 2-38 ikke bare for latent skatt på merverdien i eiendommen som overføres, men også på merverdien på borettslagsandelene som følge av eiendomsutviklingen, vil en større andel av gevinsten ved utviklingen av borettslaget unntas beskatning enn hva som først var tiltenkt fra skattemyndighetenes side.   
 

Den siste tidens fokus på Borettslagsmodellen innebærer etter vårt syn at det vil være større risiko for at skattemyndighetene enten strammer inn praksisen, eller vil prøve å bruke omgåelsesreglene for å skattlegge latent gevinst på andelene. Eventuelt kan det hende det kommer en lovendring som begrenser bruken av borettslagsmodellen som sådan.

Vi anbefaler uansett at det innhentes en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene om man vurderer å bruke borettslagsmodellen også på eiendomsutviklingen som sådan. Skattemyndighetene vil imidlertid ved en slik uttalelse alltid ta forbehold om regelendringer.

Skattemessig innbetalt kapital – kommer det regelendringer her som begrenser skatteposisjonen til egen kostpris?

Utgangspunktet er at utbetalinger fra aksjeselskaper skattemessig skal behandles som utbytte. Tilbakebetaling av skattemessig innbetalt (investert) kapital kan imidlertid skje uten å utløse skatt. Det følger av langvarig praksis og skattelovens bestemmelser at skattemessig innbetalt kapital er en skatteposisjon som følger den enkelte aksje, og at denne ikke påvirkes av om aksjen skifter eier.
 

Etter at Oslo tingrett i den såkalte Strawberry-saken i mars 2024 kom til at oppkjøp av tomme selskaper med skatteposisjon knyttet til innbetalt kapital er et eksempel på en transaksjon som etter sin art ikke kan legges til grunn for beskatningen fordi den vil virke stridende mot skattereglenes formål, er det oppstått usikkerhet rundt hvordan man nå skal forholde seg til skatteposisjonen fremover. Retten fant i saken at kjøpet av aksjer hovedsakelig var motivert av å få hånd om skatteposisjonen på aksjene, mer enn de forretningsmessige aspektene ved aksjekjøpet, og begrenset skatteposisjonen til skattyters kostpris på aksjene. Begrensningen som synes å være lagt til grunn av tingretten, følger skatteutvalgets forslag om å begrense muligheten til å ta ut skattemessig innbetalt kapital til aksjonærens kostpris.
 

Spørsmålet er nå om det i forbindelse med statsbudsjettet vil komme forslag om å begrense muligheten til skattefritt å utbetale skattemessig innbetalt kapital til aksjonærens kostpris. Det vil i så fall innebære at skatteposisjonen ikke lenger vil følge den enkelte aksje, men den enkelte aksjonæren.

Husk at det er viktig å dokumentere den skattemessig innbetalte kapitalen. Ha gjerne en egen oversikt over alle kapitalendringer i selskapet som endrer den skattemessig innbetalte kapitalen opp eller ned, eller fusjoner eller fisjoner eller annen omorganisering som påvirker aksjebeholdningen, og ta godt vare på dette.

Ved kjøp av aksjer er det viktig at hovedmotivasjonen ikke er å få hånd om skatteposisjonen innbetalt kapital. Dette bør også dokumenteres for det tilfelle at skattemyndighetene skulle stille spørsmål rundt eventuelle tilbakebetalinger.

Monsterskatten – innføres den nå med virkning fra 01.01.2025?

Finansdepartementet fremmet 9. mai 2022 forslag til særregler om skattlegging av privat konsum i selskap. Forslaget innebærer at en personlig skattyter med bestemmende innflytelse i et selskap i utgangspunktet vil bli skattlagt som om han har brukt selskapets formuesobjekt hele året, dvs. han skattlegges for disposisjonsretten.

Den skattepliktige fordelen er foreslått fastsatt sjablongmessig. Sjablongene er foreslått satt høyt, slik at det ikke vil lønne seg å eie formuesobjekter som er tenkt anvendt til privat konsum i selskapet. Forslaget slik det forelå i 2022 ville medføre en betydelig skjerpet beskatning av aksjeeierne, og en omvendt bevisbyrde i forhold til gjeldende regler.

Forslaget syntes motivert ut fra et ønske om å forenkle skatteetatens arbeid med dette regelverket mer enn å støtte formål om riktig skattefastsetting til rett tid. Forslaget møtte store protester, og krav om å målrette de foreslåtte reglene bedre. Innføring av reglene er som følge av dette utsatt tre ganger.

Spørsmålet nå i forkant av fremleggelsen av statsbudsjettet for 2025 er om regelverket nå innføres, og i tilfelle i hvilken form. Uansett er det en klar anbefaling fra vår side at det aksjeeieren tenker å bruke privat, bør han eie privat. Da unngås risiko for langvarige og ressurskrevende prosesser med skatteetaten om dette.

Exit-reglene – kommer det ytterligere innstramminger? 

Exit-skatten (utflyttingsskatt) innebærer at man ved utflytting fra Norge må betale skatt på latent gevinst over NOK 500 000 som har oppstått mens man har vært bosatt i Norge.
 

Forslag til nye innstramminger i regelverket ble fremsatt i mars 2024. Dette innebærer at exit-skatten må betales enten i sin helhet ved utflytting, i avdrag over 12 år, eller i sin helhet etter 12 år (med tillegg av renter) etter at man flytter fra Norge. Dette gjelder enten gevinsten er realisert eller ei. Aksjesparekontoer og fondskontoer er også omfattet av forslaget.

Forslaget innebærer videre at skatten forfaller umiddelbart dersom aksjeeieren dør mens han bor i utlandet, og medfører at arvingene vil kunne arve en umiddelbar skatteplikt.
 

Exit-skatten følger de vanlige reglene for skatt på aksjegevinster. Skatten beregnes med utgangspunkt i verdier den dagen man flytter fra Norge. Senere verdisvingninger i aksjen eller gevinster eller tap vil ikke påvirke denne beskatningen.

Flytter man tilbake til Norge innen 12 år etter utflyttingen, bortfaller exit-skatten for aksjer som er i behold, eller den tilbakebetales.
 

Forslaget har vært på høring og møtt sterk kritikk, blant annet fordi skatten forfaller til utbetaling umiddelbart dersom den utflyttede dør, og fordi det rent generelt legges opp til en beskatning før aksjene faktisk realiseres, i strid med gjeldende prinsipper for gevinstbeskating.
 

I utgangspunktet er reglene tenkt å tre i kraft i høst, og da med virkning fra forslaget ble lagt frem 20. mars 2024. Vi er spent på om statsbudsjettet bringer justeringer her.

Formuesskatt og eierbeskatning – tid for grep?

Eierbeskatningen i Norge består i hovedsak av formuesskatten og skatt på utbytte.

For 2024 er formuesskatten 1 % for formuer mellom NOK 1 700 000 og NOK 20 000 000, og 1,1 % for formuer over NOK 20 000 000. Formuen fastsettes som hovedregel til omsetningsverdi, men unntak innrømmes ved at det er verdsettelsesrabatter på bolig, fritidsbolig og aksjer.

Utbytte på aksjer beskattes med en sats på 37,84 %.

Mange må ta ut utbytte for å betale formuesskatten. Det betyr at den totale skattebelastningen samlet sett blir betydelig høyere enn 1 prosent på formue ved at man først skattlegges med 37,84 % for å ta ut utbytte, for så å betale formuesskatten.
 

Høsten er tiden for å optimalisere og planlegge i forhold til formuesskatten. F.eks. er det mulig å gjennomføre kapitalendringer i aksjeselskap man eier direkte før årsskiftet for å påvirke formuesverdsettelsen ved at verdsettelsestidspunktet på ikke-børsnoterte aksjer flyttes fra 1. januar 2024 til 1. januar 2025. Dette kan særlig være aktuelt der verdien av aksjene er redusert i løpet av året. Dette må imidlertid underlegges en helhetsvurdering av selskapets samlede eiendeler og gjeld ved starten og slutten av året, der resultatet i løpet av året vil påvirke, dessuten rentenivå, utbytter inn eller ut, endrede verdsettelser mm.
 

Eventuelle kapitalendringer må være registrert gjennomført innen 31.12.2024 for at verdsettelsestidspunktet skal kunne flyttes et år frem (til 01.01.2025). I forhold til kapitalnedsettelser er det en kreditorvarsling på 6 uker som må til, og som tilsier at beslutning om slik bør være sendt Foretaksregisteret innen 6. oktober, og gjennomføringsmelding innen 1. desember. Ut over disse fristene garanterer ikke Foretaksregisteret registrert gjennomføring før årsskiftet.
 

Ønsker du å diskutere noen av disse temaene i forhold til din situasjon, er det bare å kontakte en av våre skatteadvokater som kan hjelpe deg med dette.
 

Del på facebook

Del på LinkedIn