Ny lovbestemmelse om når kommunen kan gi unntak fra krav ved tiltak på eksisterende byggverk 15.03.2023 | Fast eiendom
Hovedregelen er at alle bygg – både nye og gamle – skal tilfredsstille krav og bestemmelser i plan- og bygningsloven. Den som vil gjennomføre tiltak som ikke oppfyller kravene, må søke om dispensasjon. Naturlig nok vil det ofte være vanskeligere å oppfylle kravene ved tiltak på eksisterende bygg enn når man bygger helt nytt. Det er imidlertid en miljømessig fordel at eksisterende bygg ivaretas og gjenbrukes, fremfor at disse blir revet eller stående ubrukt. Fra 1. januar 2023 gjelder det en ny unntaksbestemmelse for tiltak i eksisterende byggverk, og vi vil her forklare litt hva som er bakgrunnen og intensjonen med bestemmelsen.
1 Bakgrunn
Utgangspunktet er at bygg skal oppfylle krav som er fastsatt i plan- og bygningsloven, og bestemmelser gitt i medhold av loven. Dersom man vil gjennomføre et tiltak som ikke oppfyller krav som stilles til byggverket, forutsetter dette dispensasjon.
Disse utgangspunktene er de samme for nye bygg og for tiltak som gjennomføres i eksisterende bygg. Kommunen har imidlertid et større handlingsrom for å gi unntak fra krav på eksisterende bygg, uten at det må fattes vedtak om dispensasjon. Begrunnelsen for dette er sammensatt.
2 Begrunnelsen for unntaksbestemmelsen
Eksisterende bygg er svært ulike, for eksempel når det gjelder alder, tilstand, hvilke krav som gjaldt på oppføringstidspunktet, og hvilket formål bygget skal tjene. Slike ulikheter, og at de tekniske kravene i stor grad er utformet med tanke på nye bygg, gjør at det kan være vanskelig å tilfredsstille dagens krav til bygg når det skal utføres arbeider på eksisterende bygg. Dette kan medføre at byggeiere avstår fra arbeider som hever byggets tekniske og sikkerhetsmessige standard.
Fortsatt bruk kan være avhengig av at det gjøres tiltak i bygget. Enkelte tekniske krav kan imidlertid gjøre det vanskelig å iverksette nødvendige tiltak, enten fordi det er økonomisk kostbart eller fordi det teknisk vanskelig å oppfylle dagens krav. På denne måten fungerer unntaksbestemmelsen som en sikkerhetsventil mot urimelige og uheldige utslag. For å sikre at bygg er i bruk, og ikke forfaller eller står tomme, kan et virkemiddel være å gi unntak fra krav. Dette er ikke bare i tiltakshavers interesse, men tjener også samfunnet. At det gis unntak fra visse tekniske krav betyr ikke at kommunen godtar at sikkerheten i bygget svekkes. Snarere vil unntak fra krav kunne medføre at sikkerheten i bygget heves.
3 Intensjoner bak lovendringen
Fra 1. januar 2023 er det en ny unntaksbestemmelse som gjelder for tiltak i eksisterende byggverk. En intensjon bak lovendringen var å utvide handlingsrommet for å gjøre endringer på egen eiendom og stimulere til oppgradering av eldre bygg. Dette skulle oppnås gjennom en forenkling av regelverket.
En annen intensjon bak lovendringen var å tydeliggjøre rammebetingelsene i loven. Under arbeidet med lovendringen påpekte ulike aktører at regelverket på området var komplisert og uklart, og preget av tungt språk og uklare begreper. Kommunene tolket også regelverket ulikt. Lovendringen tar sikte på å gi et klarere og forenklet regelverk for når unntak kan gis.
Hensikten med lovendringen er altså å gi klarere føringer for hva som skal til for å unnta fra tekniske krav til eksisterende byggverk og dermed bidra til mer forutsigbarhet. Lovendringen er begrunnet med at det skal bli enklere å søke om unntak fra tekniske krav for å sikre mer bærekraftig og effektiv gjenbruk av bygg. Videre skal endringen gjøre det enklere for kommunen å behandle slike søknader.
4 Nye lovkrav fra 1. januar 2023
Den nye unntaksbestemmelsen følger nå av § 31-4 i plan- og bygningsloven, hvor det står:
«Ved tiltak etter § 20-1 på eksisterende byggverk kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav, dersom det vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Ved vurderingen skal kommunen legge vekt på følgende:
a. byggverkets alder, formell vernestatus, type, formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende tekniske tilstand
b. forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak
c. fordeler som oppnås med tiltaket.»
Kommunen kan gi unntak dersom tiltaket vurderes som forsvarlig av hensyn til helse, sikkerhet og miljø. Kommunene må altså gjøre en helhetsvurdering av om det er forsvarlig å gi helt eller delvis unntak fra kravene, og de må i vurderingen legge vekt på momentene som står listet opp i bokstav a til c ovenfor. Forarbeidene viser at det er avgjørende at det skjer en forbedring av byggverket, og da særlig en forbedring av sikkerhetsnivået. Det vil derfor være sentralt at tiltaket ikke medfører en reduksjon av det eksisterende sikkerhetsnivået.
Det viktigste i vurderingen ser derfor ut til å være hvordan og i hvilken grad tiltaket vil påvirke sikkerhetsnivået, samtidig som byggverket forbedres eller tiltaket innebærer andre fordeler. Det skal derfor naturligvis mindre til for å gi unntak fra krav som ikke angår sikkerhetsnivået, og motsatt mer til dersom tiltaket påvirker sikkerheten i negativ retning. Dersom sikkerhetsnivået reduseres, vil det antakelig være vanskelig å vurdere tiltaket som forsvarlig.
5 Hva innebærer lovendringen?
Lovendringen både endrer og tydeliggjør hva kommunen skal legge vekt på når den vurderer om det er forsvarlig å gi unntak.
Tidligere var unntak fra tekniske krav avhengig av at tiltaket var «nødvendig» for å sikre «hensiktsmessig bruk», og at tilpasning til kravene ville medføre «uforholdsmessige kostnader». Disse vilkårene bydde på vanskelige skjønnsmessige vurderinger. Dersom ett av vilkårene ikke var oppfylt, måtte tiltakshaver søke dispensasjon etter de strenge dispensasjonsvilkårene i loven. Dette gjorde at tiltak som ikke oppfylte bestemmelsens ordlyd, ofte ble avslått. Ettersom vilkårene ikke er videreført, vil dette lette saksbehandlingen for kommunen, i tillegg til å gi dem større fleksibilitet i vurderingen. For tiltakshavere vil dette kunne gi et større rom for unntak. Det er nærliggende å anta at terskelen for å få unntak fra tekniske krav er noe senket som følge av lovendringen, og at byggeiere dermed gis noe mer fleksibilitet for hvilke arbeider som kan tillates utført på eksisterende bygg.
Endringen gjør også at det blir enklere å søke om unntak som kan sikre mer bærekraftig og effektiv gjenbruk av bygg. Lovendringen kan altså gi byggeiere nye intensiver til å oppgradere bygget til en høyere standard, som vil gi bedre og tryggere bygg. Det er en miljømessig fordel at eksisterende bygg ivaretas og gjenbrukes, fremfor at disse blir revet eller stående ubrukt.
Opplistingen av relevante momenter gir også større forutsigbarhet sammenlignet med tidligere. Det er antatt at dette gir grunnlag for bedre vurderinger av om unntak skal gis og at saksbehandlingen for kommunen både blir enklere og raskere. Tydeliggjøringen av hva kommunen skal legge vekt på i vurderingen bidrar også til økt forutberegnelighet for tiltakshaveren. Det er antatt at en klarere regel vil bidra til at flere bygningseiere søker om å få utføre nødvendige tiltak på byggene sine, fremfor å la disse forfalle eller stå urørte. En klarere regel vil også kunne bidra til at kommunenes praksis på området blir mest mulig lik.
Del på facebook
Del på LinkedIn
