Innledning

Norske domstoler behandler jevnlig saker der forbrukeren er uenig med entreprenøren om betaling ved oppføring av ny bolig eller full ombygging av eksisterende bolig. Slike kontrakter reguleres av bustadoppføringslova.
 

Den 13. oktober 2022 avsa Høyesterett dom i en sak som gjaldt forståelsen av bustadoppføringslova § 48. Det følger av bestemmelsen at forbrukeren kan sette som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger frem en regning som kan kontrolleres. Videre skal tillegg for prisstigning, for justering av vederlaget for endringer og tilleggsarbeid og for andre typer tilleggsvederlag spesifiseres særskilt.
 

Litt om sakens bakgrunn

Saken Høyesterett behandlet, hadde sin bakgrunn i at elektroprenøren Assemblin AS i september 2017  inngikk en avtale med en forbruker om rehabilitering av det elektriske anlegget i hennes bolig i forbindelse med en omfattende renovering. 
 

Assemblin var på befaring og ga deretter forbrukeren et prisoverslag  på arbeidene. Videre ble det gitt en spesifikk pris på fire såkalte opsjonsarbeider. Etter at forbrukeren stilte noen spørsmål, ble det i e-post fra Assemblin 18. september 2017 foretatt enkelte justeringer og presiseringer av estimatet. Avtalegrunnlaget mellom partene bestod dermed av Assemblins estimat, det reviderte estimatet og partenes e-poster i nevnte periode.
 

Etter at avtalen var inngått, gjorde forbrukeren flere endringer i forhold til det som opprinnelig var avtalt, og hun bestilte også flere tilleggsarbeider. Prosjektet skulle etter planen vært ferdig til jul 2017, men ble først ferdigstilt høsten 2018.
 

I perioden fra høsten 2017 til våren 2018 mottok forbrukeren flere fakturaer fra Assemblin for utførte arbeider på til sammen kr 6 171 396 inkl. mva. Forbrukeren betalte totalt kr 2 671 395 inkl. mva av kravet. I mars 2018 reklamerte forbrukeren på flere av de fakturerte beløpene og viste til at det ikke var mulig å kontrollere omfanget av arbeidet opp mot det som var utført og avtalt. Fakturaene fra Assemblin inneholdt generelle beskrivelser av hva som skulle gjøres eller hva som var gjort. Arbeidstimer og materiell var ikke fordelt på hovedarbeid, fastprisarbeid, eller de enkelte endrings- og tilleggsarbeidene.

Hovedspørsmålet i saken for Høyesterett var hvilke krav som kan stilles til entreprenørens regning for at den skal kunne kontrolleres av en forbruker etter at oppdraget er utført. Videre var spørsmålet hva som er den rettslige konsekvensen av brudd på den nevnte bestemmelsen.
 

Hva skal til for at regningen anses som kontrollerbar?

Høyesterett beskriver først de ulike vederlagsmodellene som bustadoppføringsloven opererer med.

Kort oppsummert er dette følgende:

• Fastpris
• Regningsarbeider (dvs. betaling etter medgått tid og materialer med tillegg av påslag)
• Prisoverslag (som innebærer at vederlaget ikke kan overstige overslaget vesentlig, og i alle fall ikke med mer enn 15 %)

Ofte ser vi at et entrepriser inneholder en kombinasjon av disse modellene.
 

Både ved bruk av fastpris og ved bruk av prisoverslag kan entreprenøren kreve justering av vederlaget etter bustadoppføringslova § 42 (ved tillegg eller endringer) og etter § 43 (andre forhold på forbrukerens side).
 

Høyesterett går deretter nærmere innpå hvilke krav som oppstilles for at regningen skal være kontrollerbar. Høyesterett tar utgangspunkt i at formålet med en kontrollerbar regning er at forbrukeren skal kunne kontrollere fakturaen opp mot avtalen partene har inngått og de arbeidene som er utført.
 

Høyesterett oppsummerer kravene til en kontrollerbar regning avsnitt 57:

Oppsummert innebærer kravet til kontrollerbar regning i bustadoppføringsloven § 48 første ledd at entreprenøren må gi en kravsoppstilling som spesifiserer de enkelte vederlagspostene i samsvar med avtalen og lovens vederlagsregler. For å ivareta forbrukerens kontrollbehov, må regningen oppgi hvor mange timer og hvilke kostnader som omfattes av den enkelte vederlagspost der det kreves vederlag for regningsarbeid. Arbeid og kostnader som omfattes av et prisoverslag, må angis særskilt. Er det utført endrings- eller tilleggsarbeider, må de spesifiseres hver for seg. Ved regningsarbeider kan forbrukeren videre kreve å få fremlagt dokumentasjon for timeforbruk og kostnader som blir belastet.

Det fremgår altså at vederlagsmodellen som er avtalt i stor grad er styrende for hvordan entreprenøren skal oppstille betalingskravet. Hvis fakturaen inneholder ulike formater for vederlagsberegning, må disse holdes fra hverandre.
 

I entreprisetvister er det ofte tvil om hvilken vederlagsmodell som er avtalt. En entreprenør som ikke anser seg avtalerettslig bundet av fastpris eller prisoverslag, vil normalt sett bare fakturere etter medgått tid og materialkostnader, og ikke splitte opp fakturaen i tråd med Høyesteretts uttalelser i dommen. Det innebærer at endrings- og tilleggsarbeider ikke spesifiseres hver for seg.
 

I den situasjonen kan det være utfordrende å rekonstruere time- og materialforbruk knyttet til enkeltposter i ettertid. Om en slik etterfølgende spesifikasjon uttaler Høyesterett:

Jeg viker imidlertid tilbake for å oppstille som en generell regel, at en skjønnsmessig fordeling i ettertid ikke kan oppfylle kravene i bustadoppføringsloven § 48 første ledd. Det må bero på en konkret vurdering om lovens spesifikasjonskrav er oppfylt i et slikt tilfelle.

Tidspunktet for utarbeidelsen av spesifikasjonen er altså ikke avgjørende, men av bevismessige hensyn vil det anbefales at dette skjer fortløpende og senest før faktureringen skjer.

Hva er konsekvensen av at regningen ikke er kontrollerbar?

Høyesterett slår først fast at forbrukerens rett til å kreve regning som kan kontrolleres som vilkår for betaling innebærer at forbrukeren kan nekte å betale, og at forbrukeren faktisk får en betalingsutsettelse. Høyesterett slår nemlig fast at forfallstidspunktet for vederlagskravet vil utsettes til entreprenøren fremlegger en regning som oppfyller lovens krav, og det vil ikke løpe forsinkelsesrenter i perioden.
 

Høyesterett går deretter videre til å drøfte hva som er den rettslige konsekvensen av at regningen ikke er kontrollerbar. Spørsmålet var om domstolene skal frifinne forbrukeren for betalingskravet fordi entreprenøren ikke har fremlagt en kontrollerbar regning på det tidspunkt saken står til avgjørelse for domstolen.
 

Høyesterett konkluderer med at det er bustadoppføringslova §§ 41 til 43 som regulerer entreprenørens krav på vederlag. Høyesterett uttaler avslutningsvis at konsekvensen av at entreprenøren ikke fremlegger en kontrollerbar regning er at forbrukeren får en tilleggsfrist for betaling.
 

Entreprenøren mister ikke retten til å få betalt – betalingsplikten bare utsettes til en kontrollerbar regning er sendt forbrukeren. Bustadoppføringslova § 48 er dermed ikke noen selvstendig frifinnelsesgrunn i en sak for domstolene.
 

Oppsummering

Høyesterett har ved dommen avklart hvilke krav som stilles for at en regning skal kunne kontrolleres.  
 

Ofte ser vi at et entrepriser inneholder en kombinasjon av ulike vederlagsmodeller. Det er da spesielt viktig at entreprenøren gjør rede for hvordan fakturaen forholder seg til de ulike formatene. Dette innebærer at fakturaen må angi hvor stor del av fakturabeløpet som utgjør a-konto eller sluttoppgjør for fastprisen, og hva som omfattes av et prisoverslag. Deretter må endringer og tillegg til disse postene angis særskilt. Endelig må regningsarbeider angis etter timepris, timeforbruk og materialkostnader med tilhørende dokumentasjon.

Når fakturaen ikke oppfyller disse kravene, kan forbrukeren inntil videre holde tilbake sine betalinger.

Del på facebook

Del på LinkedIn