Koronautbruddet og force majeure i leiekontrakter 25.03.2020
Utbruddet av koronaviruset gjør at store deler av næringslivet i Norge må iverksette tiltak for å håndtere den krevende situasjonen som er oppstått. Kostnadsbesparende grep kan innebære å holde virksomheten stengt og permittere ansatte. En rekke virksomheter er dessuten pålagt av det offentlige å holde stengt. Dette gjelder for eksempel treningssentre, de fleste serveringssteder og virksomheter som tilbyr ulike former for kroppspleie.
Spørsmålet er om leietakere og utleiere av næringseiendom fortsatt kan kreve kontraktsmessig oppfyllelse i den situasjonen store deler av næringslivet nå står i. I et leieforhold er utleiers plikt å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker, mens leietakers forpliktelse er å betale leie.
Må leietaker fortsatt betale leie dersom virksomheten stenges?
Utgangspunktet i norsk rett er at kontrakter skal holdes, selv om etterfølgende hendelser gjør det økonomisk mer belastende å oppfylle kontrakten. Force majeure er en ekstraordinær, upåregnelig omstendighet utenfor partenes kontroll, for eksempel naturkatastrofe, krig og eksport- og importforbud. En force majeure-begivenhet kan føre til at partenes plikter i kontraktsforhold suspenderes, endres eller faller bort.
Om koronaviruset kvalifiserer til force majeure, må i utgangspunktet bero på en tolkning av den enkelte kontrakt. Dersom kontrakten ikke sier noe om dette, vil man ofte kunne bygge på ulovfestet rett.
Det er mye som taler for at koronaviruset generelt må anses som en force majeure-begivenhet, ikke minst på grunn av de inngripende tiltakene regjeringen innførte 12. mars. Det er mer tvilsomt hva som er den rettslige konsekvensen.
Den mest brukte standarden for næringsleiekontrakter (meglerstandarden) har ikke klare bestemmelser om force majeure på leietakersiden, dvs. manglende betaling. Husleieloven har heller ikke regler om at husleien bortfaller eller må settes ned ved force majeure-begivenheter.
Hva som blir den rettslige konsekvensen, gir heller ikke rettspraksis noe entydig svar på, men det må i alle tilfeller tas utgangspunkt i den enkelte kontrakt.
Etter vår oppfatning er det ikke gitt at enhver leietaker som må stenge virksomheten som følge av svikt i etterspørselen av varer og tjenester, kan påberope seg force majeure som fritaksgrunn for betaling av leie. Dette ville i så fall bety at leietakers tap ble lempet over til utleieren, selv om utleieren oppfyller sin del av forpliktelsen fullt ut.
Det alminnelige utgangspunktet er at leietaker har et objektivt ansvar for pengeforpliktelser, og at det er stans i betalingssystemer som kan gi et slikt grunnlag for leieutsettelse. Hvor langt force majeure rekker i den situasjonen vi nå står i, er ikke klart.
Det må foretas en individuell vurdering med utgangspunkt i kontrakten. Relevante momenter er de økonomiske konsekvensene for virksomheten, type virksomhet, om det er fattet vedtak om stenging, om virksomheten har andre inntektskilder mv. Det vil være å trekke det for langt dersom man konkluderer med at alle virksomheter som opplever økonomiske problemer pga. koronaviruset, skal kunne benytte seg av force majeure som fritaksgrunn for leieforpliktelsen. Det må bevises årsakssammenheng mellom force majeure-situasjonen og kravet som fremmes. Virksomheter som har blitt pålagt å stenge av det offentlige, ligger nærest opp mot det klassiske force majeure-tilfellet.
Man kan også tenke seg at force majeure-læren kan gi grunnlag for betalingsutsettelser, at driveplikten suspenderes, eller at utleiers rett til å kreve tvangsfullbyrdelse bortfaller.
Som et alternativt grunnlag til force majeure, kan også avtaleloven § 36 eller læren om bristende forutsetter vurderes, men terskelen for å sette avtaleforpliktelser til side er høy.
Vår generelle anbefaling er at leietaker og utleier bør gå i dialog på et så tidlig tidspunkt som mulig. Begge parter er tjent med å søke fleksible løsninger som sikrer fortsatt drift i lokalene, ikke minst fordi utleier ikke kan regne med å få leiet ut lokalene til andre så lenge denne situasjonen vedvarer.
Del på facebook
Del på LinkedIn
