Skatteklagenemnda har avgjort en klage på en bindende forhåndsuttalelse fra 2023, der spørsmålet var grensen mellom passiv kapitalforvaltning og skattemessig virksomhet.
 

Saken gjaldt en grunneier som eier en tidligere jordbrukseiendom, der jordbruksvirksomheten opphørte på begynnelsen av 1980-tallet. I forbindelse med kommunens rullering av arealandelen av kommuneplanen i 2022, sto den vesentligste delen av eiendommen i fare for å bli tilbakeført til LNF-område. Grunneier, med bistand fra rådgiver, hadde derfor ca 16 møter med kommuneadministrasjonen og kommunepolitikere for å avverge dette, og det ble sendt flere brev og avgitt uttalelser om forslaget. Grunneier fikk dessuten bistand av arkitekt med utarbeidelse av tomteplan for 17 boligtomter og matrikulering av fem tomter som hun ønsker å gi i gave til fem barnebarn. Øvrige tomter er planlagt solgt over tid. Påløpte kostnader til dette utgjorde ca NOK 225 000. I 2023 besluttet kommunen å opprettholde reguleringsplanen fra 2009.
 

Grunneier ønsker å inngå en opsjonsavtale med et Single Purpose selskap (SP), etablert for utvikling av en tomteparsell med mulighet for 9 boenheter, samt ytterligere en tomt. SP-selskapet skal som vederlag for tomteparsellen og den enkeltstående tomten opparbeide nødvendig infrastruktur, inkludert på tomtene grunneier skal beholde selv. Verdiene av infrastrukturtiltakene er anslått til NOK 13 563 500, mens kjøpesummen for tomteparsellen og enkeltstående tomt er anslått til NOK 13 000 000. SP-selskapet skal stå ansvarlig overfor entreprenørene.
 

Grunneieren ønsker avklaring av følgende spørsmål:
 

• Om egen aktivitet knyttet til prosjektering, utvikling og salg av tomter kan anses som skattemessig virksomhet etter skatteloven § 51 jf. § 5-30.
• Om aktivitet utøvd av andre skal tilordnes skattyter i forbindelse med virksomhetsvurderingen.

I sin behandling av om grunneiers aktivitet utgjør skattemessig virksomhet, la skatteklagenemnda vekt på at kjernen i næringsbegrepet er at det over tid utøves aktivitet med sikte på overskudd, og denne aktiviteten må utøves for eierens egen regning og risiko. Spørsmålet ble da når utvikling og planlegging av grunnareal til tomter mv. i seg selv kan anses som virksomhet.
 

Grunneier anførte at SP-selskapets aktivitet med opparbeidelse av infrastruktur ikke kan tilordnes henne fordi det ikke blir utført for hennes regning og risiko. Det ble vist til at det var avtalt fastpris, og at det innebar at grunneier ikke hadde noen risiko knyttet til utførelsen av arbeidet.
 

Skatteklagenemnda var ikke uenig i utgangspunktet i forhold til fastpris, men fant det ikke avgjørende. Det ble vist til en dom i Eidsivating Lagmannsrett i 2020 i sak som var svært lik grunneierens, og der lagmannsretten konkluderte med at utviklerselskapets aktivitet med infrastrukturen skulle tilordnes grunneier. Skatteklagenemnda la seg på samme linje. Etter nemndas vurdering var det klart at grunneier hadde en egeninteresse i opparbeidelse av infrastrukturen, og la vekt bl.a på følgende:
 

• Det ville gjøre tomtene langt mer attraktive/omsettelige enn rene råtomter.
• Det må kunne forventes at grunneier vil oppnå et høyere vederlag for tomtene som selges med ferdig tilrettelagt infrastruktur.
• Opparbeidelse av infrastrukturen skjer for grunneiers regning og risiko ved at kostnadene til dette arbeidet blir motregnet mot grunneiers krav på vederlag for tomtearealet som SP-et overtar.

Nemnda mener aktiviteten knyttet til opparbeidelse av infrastruktur derfor må tilordnes grunneier i vurderingen av om hun driver virksomhet. Selv om arbeidet utføres av andre for et fast vederlag, kan det likevel anses å være for hennes regning og risiko.
 

I forhold til grunneiers arbeid med å avverge kommunens plan om å endre reguleringsplanen i 2022, deler nemnda i utgangspunktet grunneiers vurdering mht. at rene forberedende handlinger knyttet til en planlagt, men ikke påbegynt aktivitet, normalt ikke vil konstituere virksomhet. Fra både teori og praksis ser en at grunneiers medvirkning/aktivitet i forbindelse med reguleringsarbeidet normalt vil bli ansett som forberedende handlinger i forbindelse med en senere realisasjon av hele eller deler av eiendommen. Forutsatt at den videre aktiviteten med prosjektering, opparbeidelse og salg av tomter osv. skjer i regi av kjøper, vil den forberedende aktiviteten normalt ikke konstituere virksomhet på selgerens hånd.
 

I dette tilfellet anser nemnda likevel at det er snakk om avklaringer i forhold til eventuell gjennomføring av ny reguleringsplan for det aktuelle området. Det er klart at innsenders aktivitet ikke har vært begrenset til forberedelser til salg av tomtearealet. I tillegg til møter og brev som innsender selv eller med bistand fra familien har sendt til kommunen, har hun også fått ekstern bistand, herunder arkitekt som blant annet utarbeidet tomteplanen for den aktuelle tomteparsellen. Arkitekten har også bistått med søknad om matrikulering av de fem tomtene som innsender vil gi til barnebarna, og avgitt uttalelse om kommunens forslag til rullering av arealdelen av kommuneplanen. Totalt har dette arbeidet kostet kr 225 000. Etter nemndas vurdering må denne aktiviteten/kostnaden tilordnes innsender ved vurderingen av virksomhet.

Klagen ble dermed ikke tatt til følge.
 

Avgjørelsen innebærer at selv om du setter bort arbeidet med infrastrukturen, vil denne aktiviteten likevel kunne tilordnes deg dersom du har en egeninteresse i utviklingen av infrastruktur. I dette tilfellet som vederlag for tomter, og som en aktivitet som øker interessen for og verdien av egne tomter. Videre innebærer den at du ikke kan legge til grunn at ethvert arbeid med reguleringsplaner mv vil anses som forberedende handlinger, men vil kunne anses å gå ut over dette når det ses i sammenheng med annen tilrettelegging av tomteområdet for salg, herunder utarbeidelse av tomteplaner og matrikuleringer.

Del på facebook

Del på LinkedIn