Eierseksjonssameiet: Hvem kan inngå avtalen? 13.03.2024
I saker som gjelder felles rettigheter og plikter i eierseksjonssameiet, kan styret inngå avtaler på vegne av alle seksjonseiere. Men hvem i styret kan inngå avtalen?
Gulating lagmannsrett kom nylig med en dom (LG-2023-078871) som minner oss på dette spørsmålet og viktigheten av å inngå avtaler på riktig måte.
I saken som lagmannsretten behandlet, hadde en seksjonseier fått rett til å bruke fire parkeringsplasser etter en avtale med sameiet. Avtalen var skriftlig, og ordlyden var klar. Den ga seksjonseier enerett til bruk av fire parkeringsplasser. Avtalen ble inngått under «seriøse» forhold, nærmere bestemt i et møterom i forbindelse med at sameiet og seksjonseier møttes i forliksrådet. Avtalen ble imidlertid gjort i privat regi og var ikke ledd i forliksrådets behandling av saken. Men det var altså en klar skriftlig avtale, inngått i lokalene til et forliksråd. Avtalen var signert av seksjonseier som fikk retten, og av styreleder for sameiet som ga retten.
Eierseksjonsloven § 60 første ledd fastslår hvem som kan representere og forplikte alle seksjonseiere i forhold om felles rettigheter og plikter, og da bla. inngå avtaler på vegne av alle. Som det fremgår av bestemmelsen, er dette styret, dvs. det samlede styret eller to eller flere styremedlemmer i fellesskap dersom det fremgår av sameiets vedtekter.
Avtalen i saken for lagmannsretten hadde altså en mangel: Styreleder hadde ikke kompetanse til alene å forplikte seksjonseierne, og lagmannsretten konkluderte med at sameiet og seksjonseierne ikke var bundet av avtalen som styreleder hadde inngått.
I saken ble det også et spørsmål om mangelen var reparert ved senere styrebehandling av avtalen. Det er riktig at manglende kompetanse til å inngå en avtale kan repareres ved en etterfølgende godkjenning av styret, men lagmannsretten uttalte at den etterfølgende godkjenningen i så fall måtte være «klar». Det var ikke tilfellet i denne saken. Det var tvil om styret faktisk hadde godkjent avtalen i ettertid.
Seksjonseieren fikk derfor ikke rett til å bruke fire parkeringsplasser i kraft av avtalen. Han fikk derimot rett til å bruke to, men det i kraft av en vedtektsbestemmelse om enerett til bruk av fellesarealer. (Det får være tema for en annen artikkel.)
Oppsummert – hva minner denne dommen oss på?
- Når styret inngår avtaler på vegne av felleskapet, må det gjøres av styret eller de styremedlemmer som etter vedtektene har kompetanse til å forplikte fellesskapet.
- Generelt: Pass også på at styret faktisk har kompetanse til å inngå avtalen. Hvis avtalen krever årsmøtevedtak, må det på plass først.
Den nøyaktige ordlyden i eierseksjonsloven § 60 første ledd finner du på Lovdatas sider her: Kapittel VII. Styret
Hele dommen kan du lese her: LG-2023-78871
Vårt team innen borettslag- og eierseksjonsrett kan rådgi hvis styret har spørsmål som gjelder inngåelse av avtaler for felleskapet, eller det er andre saker de ønsker å snakke med oss om.
Del på facebook
Del på LinkedIn
