Bortfall av tillatelse etter plan- og bygningsloven
19.12.2024 | Plan- og bygningsrett

I denne dyrtiden vil vi minne om at rammetillatelser, tillatelser i ett trinn og dispensasjoner fra plan- og bygningsmyndighetene bare har en gyldighet på tre år regnet fra tillatelsen ble gitt. Hvis byggeprosjektet ikke er «satt i gang» innen treårsfristen, faller tillatelsen bort. Det samme skjer dersom byggeprosjektet «innstilles» i mer enn to år. Dette følger av plan- og bygningsloven § 21-9.

 

Hva betyr det at prosjektet må være «satt i gang»?

For at prosjektet skal regnes som «satt i gang», må selve byggearbeidet være startet opp i en grad som viser at prosjektet er i ferd med å bli gjennomført. Det er altså ikke nok med forberedelser, slik som tegninger eller prosjektering, eller at tiltakshaver har fått igangsettelsestillatelse. Å rydde tomten er heller ikke tilstrekkelig, og som regel heller ikke å grave ut byggegropa. Har derimot grunnmur eller fundament blitt satt opp, regnes prosjektet som satt i gang.  Om et tiltak er «satt i gang», beror på en konkret helhetsvurdering, og vi har lite rettspraksis om bestemmelsen. Det finnes derimot en upublisert dom fra Ytre Follo tingrett fra 2002 hvor retten kom til at tiltaket var «satt i gang» i en sak der det til sammen var brukt i overkant av 5 % av de estimerte, totale byggekostnadene i prosjektet.

 

Det er viktig å være klar over at det er de samme forholdsmessige kravene for å være «satt i gang» i både små og store prosjekter. Det er med andre ord ikke lempeligere krav til omfattende prosjekter hvor det ofte er behov for mer planlegging og tilrettelegging.

 

Hva betyr det at prosjektet «innstilles»?

Dersom prosjektet er satt i gang, men senere «innstilles» i mer enn to år, faller tillatelsen bort. Vi har ingen definisjon på hva «innstilles» betyr, men er prosjektet stanset, avsluttet eller avlyst i mer enn to år, faller tillatelsen bort. Kommunal- og moderniseringsdepartementet mener terskelen er noe lavere enn dette, og at prosjektet kan anses innstilt dersom det er utført lite faktisk arbeid sammenlignet med tiden som er brukt.  Hvor terskelen ligger er ikke avklart.

 

Hva skjer hvis fristen overskrides?

Fristen kan ikke forlenges. Hvis fristen overskrides bortfaller tillatelsen, og tiltakshaver kan ikke lengere bygge.

 

Er det faktisk bygget etter at fristen har gått ut, er tiltaket ulovlig og kommunen kan kreve at tiltaket fjernes og grunnen ryddes. Det samme gjelder dersom tillatelsen faller bort som følge av at arbeidet er innstilt.

 

Hvis tiltakshaver ønsker å gjennomføre prosjektet etter at tillatelsen er falt bort, må tiltakshaver søke tillatelse på nytt. Dersom det har kommet nye offentlige krav, en ny arealplan eller midlertidige forbud fra kommunen siden forrige søknad, må tiltakshaver forholde seg til disse nye – og ofte strengere – kravene ved ny søknad. Dette er en risiko tiltakshaveren bør kjenne til da en ny søknadsprosess, med nye krav, kan fordyre prosjektet. 

 

 

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.