Rental and other transfer of use of dwelling in housing associations and owner-section condominiums (Norwegian Only)
23.03.2023 | Housing association and ownership section law
Written by: Advokat Benjamin Enok Nilsen og advokat/partner Kristine Andersen Aasgaard

Med bruksoverlatelse menes først og fremst utleie både i lang og kort tid (for eksempel Airbnb), men begrepet omfatter også andre former for overlatelse, for eksempel bytte eller utlån av boligen. Det kan være en bedre løsning enn å selge, særlig i tider hvor boligmarkedet er dårligere.

 

Flere slike saker havner da på styrets bord. Hva gjelder egentlig i borettslag og eierseksjonssameier? Har seksjonseier eller andelseier rett til å overlate boligen til andre? Vi gir en oversikt over reglene her.

 

Hovedreglene: Begrensninger i borettslag – fritt i eierseksjonssameier

Adgangen til å overlate bruken av boligen til andre avhenger av om boligen er del av et borettslag eller et eierseksjonssameie. Hovedreglene er enkle: I eierseksjonssameier er utgangspunktet at seksjonseier fritt kan overlate bruken av boligen til andre (eierseksjonsloven § 24), mens i borettslag er adgangen mye mer begrenset (borettslagslovens kap. 5).

 

Likevel: Ingen regel uten unntak – begrensninger også i eierseksjonssameier

I eierseksjonssameier er det likevel lovbestemte grenser for korttidslutleie i eierseksjonsloven § 24 siste ledd. Det kan du lese mer om her: https://www.svenssonnokleby.no/no/aktuelt-artikler/nye-regler-for-korttidsutleie-i-borettslag-og-eierseksjonssameier

 

I det konkrete eierseksjonssameiet kan det også være vedtektsfestet begrensninger i muligheten til utleie. Vedtektene må derfor alltid sjekkes for slike bestemmelser før en avgjør om muligheten til å overlate bruken til andre er helt fri.

 

 

Borettslag: Begrenset mulighet for å overlate bruken av boligen til andre. Hva gjelder?

Hovedregelen: Overlatelse av bruken av hele boligen krever samtykke fra styret.

I borettslag er muligheten for utleie mer begrenset. Det skyldes at alle borettslag har som lovbestemt formål å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig («brukereierprinsippet»). Borettslagsboliger må i utgangspunktet også brukes av den som er andelseier. Dette formålet er også begrunnelsen for at utleie og annen bruksoverlatelse er begrenset i borettslag.

 

I borettslag er hovedregelen at det kreves samtykke fra styret før en andelseier kan overlate bruken av boligen til andre (borettslagsloven § 5-3), med mindre andelseier i kraft av borettslagsloven har en lovbestemtrett til bruksoverlatelse. Der andelseier har lovbestemt rett, er det likevel ofte et krav om at styret må godkjenne bruskoverlatelsen, men muligheten for å nekte godkjennelse er da svært begrenset.

 

Vi skal straks oppsummere de lovbestemte tilfellene hvor andelseier har rett til å overlate bruken av boligen til andre, men først noen flere ord om styrets mulighet til å samtykke til bruksoverlatelse.

 

Utenfor de lovbestemte tilfellene hvor andelseier har en rett, kan styret både samtykke til og nekte søknader fra andelseiere som gjelder overlatelse av bruken av boligen til andre. Styrets kompetanse er fri, men det finnes grenser. Styret må passe på at graden av utleie i borettslaget ikke blir så stor at borettslaget ikke oppfyller sitt lovbestemte formål om å skaffe andelseieren bruksrett til egen bolig. Hvis styret har en liberal praksis for å samtykke til utleie, og følger prinsippet om at like tilfeller behandles likt, kan det bli en utfordring.

 

Vi anbefaler derfor styrer som ønsker å samtykke til utleie (utover de lovbestemte tilfellene der andelseier har rett til utleie), at samtykke gis med en konkret begrunnelse og med en tidsbegrensning. I borettslag hvor styret over lengre tid har vært liberale, er det fortsatt mulig for styret å vedta en kursendring om at samtykkepraksisen skal strammes inn for fremtiden.

 

Mange styrer har også en praksis om å nekte samtykker, med mindre andelseier har en lovbestemt rett til å leie ut. En slik praksis er også helt lovlig, og etter det vi erfarer nokså utbredt.

 

Når har en andelseier rett til å overlate bruken av andelen til andre?

Selv om hovedregelen er at utleie eller utlån krever samtykke fra styret, er det altså flere lovbestemte situasjoner hvor borettslagsloven gir andelseieren rett til å leie eller låne ut boligen. Vi gir en kort oversikt over disse situasjonene her:

 

1          Overlatelse av deler av bruken av boligen (borettslagsloven § 5-4)

For det første kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate deler av boligen til andre uten samtykke fra styret. Dette gjelder både ved opptak av husstandsmedlemmer og ved utleie eller utlån av rom i boligen. Det er ingen krav om at andelseieren skal ha majoriteten av bruken, og det er dermed ingen ting i veien for at en andelseier for eksempel ønsker å etablere et kollektiv med flere andre så lenge hen fortsatt selv bor i boligen.

 

2          Overlatelse av hele bruken av boligen (kortidsutleie) (borettslagsloven § 5-4)

For det andre kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året (korttidsleie). Dette er for eksempel praktisk ved kortidsutleie gjennom Airbnb eller andre digitale plattformer. For å overholde begrensningen på 30 døgn bør borettslaget ha ordensregler eller i det minste en praksis på at slik utleie skal meldes til styret.

 

3          Overlatelse av hele bruken av boligen (langtidsutleie) (borettslagsloven § 5-5)

For det tredje kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil tre år (langtidsleie). Langtidsutleie krever imidlertid godkjenning av styret, og at andelseieren selv (eller hans nærstående slik det er omtalt i punkt 4 under) har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Godkjenning kan bare nektes hvis det foreligger «saklig grunn». Eksempler på saklig grunn kan for eksempel være at brukeren tidligere har vært kastet ut på grunn av bråk eller hærverk, eller at brukeren ikke oppfyller vilkårene for å bli andelseier, for eksempel som følge av at boligen er klausulert til seniorboliger. Ved utleie ut over tre år må botiden på ett år være oppfylt på nytt før en ny utleieperiode.

 

4          Overlatelse av bruken med særlig grunn

For det fjerde kan også andelseierne som ikke oppfyller bokravet, overlate bruken av boligen til andre uten tidsbegrensning hvis det foreligger en «særlig grunn». Etter borettslagsloven vil det foreligge en særlig grunn hvis:

  • andelseieren er en juridisk person som har lov til å eie bolig i borettslaget i kraft av andre regler i borettslagsloven,
  • andelseieren skal være midlertidig bortreist som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det er altså et vilkår at fraværet er midlertidig og har en tungtveiende grunn. Arbeid, utdanning mv. er eksempler på slike tungtveiende grunner, men lovgiver ønsket ikke å lage en uttømmende liste. Det kan derfor også tenkes andre grunner som opphold på avrusningsklinikker, soning av straff eller samvær med nærmeste familie. I «tungtveiende» ligger likevel at det kreves en del av begrunnelsen for at styret skal godta den. Gjennom kravet om midlertidighet er det en forutsetning for andelseiers rett, at vedkommende skal flytte tilbake til boligen etter det midlertidige fraværet opphører. Om det er tilfellet eller ikke må avgjøres i hvert enkelt tilfelle, og styret må normalt legge andelseiers opplysninger til grunn. Er det likevel forhold som trekker i retning av at andelseier ikke planlegger å flytte tilbake til boligen, for eksempel hvis andelseieren etablererer seg mer varig et annet sted eller er eldre og det ikke er trolig at vedkommende vil kunne bo mer i boligen, kan borettslaget utfordre om fraværet faktisk er midlertidig.
  • Overlatelse av bruken skal skje til andelseiers nærstående som loven definerer som ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje av andelseier selv eller dennes ektefelle, fosterbarn av andelseier selv eller dennes ektefelle.
  • Videre kan andelseieren overlate bruken av boligen til sin fraskilte ektefelle eller tidligere samboer på de vilkår at den tidligere ektefellen eller samboeren ville fått bruksrett til tidligere felles bolig etter reglene i ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.

 

På samme måte som for tilfellene omtalt i punkt 3 over, kreves det også disse tilfellene av bruksoverlatelse at brukeren godkjennes, og styret kan bare nekte godkjenning hvis det foreligger saklig grunn.

 

Godkjennelse av brukeren (borettslagsloven § 5-7)

Der styret skal godkjenne brukeren, har styret en svarfrist på én måned etter at søknaden er kommet frem til borettslaget. Overholder ikke styret fristen, skal godkjenningen regnes for å være gitt. For å unngå uønskede bruksoverlatelser er det dermed viktig at styret behandler skriftlige søknader om å godkjenne brukere raskt. Merk at denne bestemmelsen bare gjelder for situasjonene der andelseier har lovbestemt rett til å overlate bruken til andre, og hvor styret må godkjenne brukeren først.

 

Svensson Nøklebys rådgiverteam for styrene

Vi opplever at styrer – særlig i borettslag, men til dels også i eierseksjonssameier – har spørsmål knyttet til reglene vi har redegjort for her. Hos oss i Svensson Nøkleby har vi et eget advokatteam som er spesialisert i borettslag- og eierseksjonsrett, og som gjerne hjelper og rådgir styrene i ulike saker, også i saker om bruksoverlatelse.
Do you want to receive news and invitations from us? Sign up for our newsletter here.