The Supreme Court clarifies the scope of area easements - and development on Dr. Holms can continue (Norwegian Only) 31.05.2023 | Real Estate
Innledning
Høyesterett avsa nylig dom i en sak mellom eierne av hotelleiendommen Dr. Holms på Geilo, Timrehaugveien 2 AS («Timrehaugveien 2») og hytteeierne i nærområdet. Høyesterett kom til at en heftelse fra 1939 (en servitutt) ikke begrenset Timrehaugen 2s adgang til å bygge ut hotellet.
En strøkservitutt stiftes som regel ved avtale mellom eiere av en eller flere eiendommer, og regulerer hvordan bebyggelse på eiendommen(e) kan utformes, for eksempel høydebegrensninger eller at bebyggelsen skal følge en bestemt byggestil. I servituttloven § 4 fremgår det at «rett som skal tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen».
Spørsmålet for Høyesterett var særlig om heftelsen fra 1939 var en strøkservitutt, og i så fall hvem som kunne påberope den.
Sakens bakgrunn
Timrehaugveien 2 startet utviklingen av hotellets nabotomt i 2017 med det formål å bygge ut hotellet. Ved eiendommen heftet det imidlertid en servitutt – som tidligere eier av eiendommen hadde påheftet ved salg av eiendommen i 1939. I skjøtet stod det følgende:
«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare opprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.
Selgeren forbeholder sig rett til å godkjenne fasadetegningene for bebyggelse på tomten. Sanitæranlegg må være anlagt slik at det kan godkjennes av helserådet.»
Servitutten inneholder altså et forbud mot slik utnyttelse av eiendommen som hotelleierne hadde planlagt.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett vurderte først om servitutten var en strøkservitutt i servituttlovens forstand.
Spørsmålet var altså om servitutten var en negativ servitutt grunneieren kunne disponere over alene, eller om man stod ovenfor en strøkservitutt som også hytteeierne kunne påberope seg.
Svaret beror på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget etter vanlige prinsipper for avtaletolkning. Utover en analyse av ordlyden og bakgrunnen for at servitutten ble påheftet, mente Høyesterett at det måtte vektlegges om servitutten var egnet til å sikre en spesiell byggemåte i området.
Høyesterett foretok en konkret vurdering av hva formålet med servitutten var. Ettersom tomten lå rett ved hotellet, mente Høyesterett at det fremstod sentralt å hindre konkurranse – altså å unngå at det ble etablert annen hotellvirksomhet på naboeiendommen. Servitutten var altså stiftet av hensyn til hotelldriften, og Høyesterett fant det lite trolig at den daværende hotelleieren hadde ment at servitutten skulle hindre senere utvikling av hotellet. Servitutten var også kun påheftet enkelte eiendommer i området – noe som også bidro til at man ikke stod overfor en strøkservitutt.
Høyesterett konkluderte derfor med at servitutten ikke var en strøkservitutt i servituttlovens forstand.
I en sidebemerkning uttaler også Høyesterett at det er de eiendommer en slik servitutt hefter på, som kan påberope seg servitutten ved et eventuelt brudd. Dette innebærer altså som et utgangspunkt at bare de eiendommer som har servitutten tinglyst på sitt grunnboksblad, eventuelt at de er fradelt fra en slik eiendom senere enn servitutten ble påheftet, kan gjøre den gjeldende.
Dersom en part som ikke har påheftet servitutten på sin eiendom, vil gjøre den gjeldende, kreves det ifølge Høyesterett et særskilt rettslig grunnlag. Høyesterett sier ikke noe om hva slags særskilt grunnlag dette kan være.
Hva innebærer dommen?
Dommen avklarer hva som er en strøkservitutt i servituttlovens forstand. Høyesterett kom altså til at servitutten i denne konkrete saken ikke var en strøkservitutt som kunne påberopes av hytteeierne. Dommen innebærer at hotelleierne selv kan gi avkall på servitutten og fortsette utbyggingen.
Share on Facebook
Share on Linkedin
