Avklaring fra Høyesterett

Det korte svaret på spørsmålet i overskriften er nei, og avklaringen kom ved dom avsagt av Høyesterett 4. mars 2021 med referanse HR-2021-439-A.

Noen av seksjonseierne/kjøperne i et nybygd eierseksjonssameie (sameie), hadde fremmet krav mot utbygger om retting av et fellesareal i sameiet. Mangelen gjaldt asfaltdekket i sameiets garasjeanlegg. Høyesterett tok saken til behandling og vurderte om krav om retting av fellesarealer kunne fremsettes av en enkelt sameier, eller om kompetansen til å fremme slike krav kun ligger til eierseksjonssameiets styre. Konkusjonen ble at denne kompetansen lå hos styret, eventuelt alle seksjonseiere i fellesskap.

Med denne dommen er det altså nå avklart at kjøper av en boligseksjon, hvor kjøpet reguleres av bustadoppføringslova, ikke alene kan fremsette krav mot utbygger om retting/utbedring av fellesarealene i sameiet. Vi oppsummerer dommen i korte trekk her.
 

Nærmere om problemstillingen Høyesterett vurderte

Ved oppføring av nye boliger som selges til forbrukere, reguleres kontraktsforholdet mellom utbyggere/selger på den ene siden og boligkjøper på den andre siden av bustadoppføringslova. Loven regulerer også kjøp av nye boliger som er seksjoner i et eierseksjonssameie, og den gir blant annet kjøper rett til å fremme krav overfor selger dersom boligen er mangelfull.

I eierseksjonssameier finner det to typer areal:

1. Bruksenheten/seksjonen: Et klart avgrenset areal ved seksjoneringen, og det arealet vedkommende som kjøper seksjon i sameiet, har en enerett til å bruke. Bruksenheten er typisk boligen og eventuelle tilleggsdeler til denne, for eksempel en hageflekk eller en parkeringsplass.
    
2. Fellesareal: De arealer i sameiet som seksjonseierne har ett til å bruke i fellesskap. Dette er typisk utearealer slik som; lekeplasser, sykkelparkering, søppelanlegg, fellestakterrasser, innvendige fellesarealer i byggene og den fellesbygningskroppen.

Etter at et eierseksjonssameie er oppført kan det foreligge mangler både i de enkelte bruksenhetene og i fellesarealene. For mangler som gjelder bruksenheten (seksjonen), altså typisk inne i boligen, i en bod eller ved en hageflekk som er tilleggsdel til bruksenheten, kan kjøper fremme ethvert mangelskrav mot utbygger. Ett slikt mangelskrav er å kreve forholdet rettet. Det følger direkte av bustadoppføringsloven at seksjonseier kan kreve mangler i sin egen bruksenhet rettet, og dette var avklart også før Høyesterett avsa den nye dommen.

For mangler som gjelder fellesarealene i sameiet, har det vært lagt til grunn at kjøper kan fremme «økonomiske» mangelskrav mot utbygger. Kjøper vil altså kunne kreve prisavslag eller erstatning for mangler ved et fellesareal. Kravet vil normalt begrenses til en andel tilsvarende seksjonseiers sameierbrøk av den verdireduksjon eller det tap mangelen totalt sett medfører for sameiet. I tillegg kunne mangelen vektlegges ved et krav om heving av kjøpet. Også dette var avklart før denne nye dommen.

Det som til nå har vært uavklart, og som Høyesterett har belyst i HR-2021-439-A, er kun spørsmålet om den enkelte kjøper (seksjonseier) alene kan kreve at utbygger foretar retting av mangler i et fellesareal.

Høyesteretts vurdering og begrunnelse

Høyesterett innleder sin vurdering med at ordlyden i bustadoppføringsloven § 32, som gir en kjøper rett til å kreve retting av mangler, isolert sett trekker i retning av at kjøper kan kreve retting av mangler i et fellesareal. Det spørsmålet Høyesterett vurderer i det videre, er derfor om bestemmelsen likevel skal tolkes innskrenkende slik at rettingskrav fra enkeltsameiere i tilknytning til fellesarealer må holdes utenfor.

Det påpekes videre at bustadoppføringens bestemmelse om retting må tolkes i lys av eierseksjonslovens bestemmelser. Høyesterett trekker først frem eierseksjonslovens § 60 første ledd tredje punktum, som fastslår at styret også kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse. Det understrekes likevel at denne bestemmelsen i seg selv ikke er tilstrekkelig til å tolke bustadoppføringslova § 32 innskrenkende. Derimot legger Høyesterett betydelig vekt på eierseksjonslovens bestemmelser om rådighet over de to typer areal som finnes i eierseksjonssameier, og fremhever i avsnitt 53 følgende:

«Seksjonseierne har enerett til bruk av egen seksjon og rettslig rådighet over denne, jf. henholdsvis § 25 første ledd første punktum og § 24. Når det gjelder fellesarealene, er situasjonen en helt annen. Noen rettslig rådighet over disse har enkeltsameiere ikke, og den faktiske rådigheten er begrenset til å «bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene», jf. § 25 første ledd andre punktum. En rett for seksjonseieren til å kreve utbedring av mangler ved fellesareal, vil i realiteten innebære at vedkommende får en større råderett enn det loven åpner for.»

Dette avsnittet er, slik vi leser dommen, hovedbegrunnelsen for hvorfor Høyesterett konkluderer som de gjør.

Høyesterett påpeker også at problemstillingen som reises i saken, verken er berørt i rettspraksis eller forarbeidene til bustadoppføringslova eller eierseksjonsloven, og det fremstår som at lovgiver ikke har tenkt over problemstillingen saken reiser. I mangel av andre tungtveiende rettskilder, tillegges reelle hensyn vesentlig vekt i vurderingen av om bustadoppføringslovas § 32 skal tolkes innskrenkende. Høyesterett peker i avsnitt 58 på følgende hensyn som sentrale:

«Etter min mening er det viktig å finne frem til en løsning som generelt sett er enkel å praktisere, og som ivaretar hensynet til samtlige seksjonseiere på en balansert måte. Et moment vil være hvilket behov en sameier har for å kunne fremme dette kravet.»

I sin videre vurdering skiver Høyesterett at det fremstår som enklest og mest hensiktsmessig at det som angår fellesarealer i et sameie, ligger til styret alene. Dette begrunnes blant annet med at seksjonseier uansett vil være prisgitt styret i et sameie på svært mange områder, og at en slik løsning derfor harmonerer godt med eierseksjonssameie som eierform for øvrig. Videre antydes det at en slik løsning også gjør at man unngår en del rettstekniske utfordringer, for eksempel dersom det er uenighet om utbedringsmetoden mellom forskjellige kjøpere, eller dersom styret motsetter seg utbedringskravet. Dersom flere sameiere fremmer selvstendige og ulike krav, kan det også oppstå spørsmål om hvem sitt krav som skal «gjelde».

Det vises videre til at en slik innskrenkende tolkning av bustadoppføringslova § 32 ikke vil innebære et særlig stort inngrep i kjøperens rettigheter. Kjøper har fortsatt anledning til å fremme et krav om prisavslag eller erstatning for mangler ved fellesarealene beregnet på grunnlag av kjøpers eierandel i sameiet (altså sameiebrøken for seksjonen).

Oppsummering

Høyesterett har med dette gitt en viktig avklaring og konkludert med at kjøper/seksjonseier ikke alene eller i mindretall kan fremme krav mot utbygger om retting av et fellesareal i sameiet. Denne kompetansen ligger hos styret, eller eventuelt alle sameierne samlet. Det er viktig å understreke at kjøper likevel har alle andre mangelskrav for fellesarealene i behold. Dersom kjøper mener det foreligger mangler ved fellesarealene, må kjøper reklamere over dette for å ha sine eventuelle krav i behold.

I dommen er det et betydelig fokus på at det er styret i sameiet som har kompetansen til å fremme krav om retting mot utbygger. For oss er det sentralt å minne om at styret i sameiet er underlag årsmøtets vedtak. Dersom styret ikke er enig med en eller flere seksjonseiere om at det skal fremmes krav mot utbygger om retting av fellesarealene, kan seksjonseier(ne) som er av motsatt oppfatning fremme dette som en sak for årsmøtet (eventuelt til et ekstraordinært årsmøte). Dersom årsmøtet, på tross av styrets oppfatning, vedtar at krav om retting skal fremmes og/eller forfølges mot utbygger, plikter styret å følge opp årsmøtevedtaket.

Hos oss har vi dyktige advokater som arbeider både med eierseksjonsrett, entrepriserett og saker som hører under bustadoppføringslova. Vi har erfaring med bistand både til utbyggere, styrer i sameier og seksjonseiere i slike tvister. Ta gjerne kontakt hvis du trenger bistand.

Share on Facebook

Share on Linkedin