Innledning

Den 12. januar 2023 kom Høyesterett med dom i en sak mellom entreprenøren Betonmast Innlandet AS («Betonmast») og byggherren Frost Utvikling AS («Frost Utvikling»). Saken for Høyesterett gjaldt spørsmålet om gjentatte forsøk på å utbedre en mangel medførte en fristavbrytende erkjennelse av en forpliktelse etter foreldelsesloven § 14.
 

Litt om sakens bakgrunn

Saken har sin bakgrunn i at Betonmast oppførte to boligblokker på Eidsvoll for byggherren Frost Utvikling. Kontraktsarbeidet baserte seg på totalentreprisestandarden NS 8407. Overtakelse fant sted 17. september 2014, og de første beboerne flyttet da inn.
 

Oppvarmingen av leilighetene var basert på vannbåren gulvvarme. Vinteren etter overtakelsen – vinteren 2014/2015 – kom de første reklamasjonene fra beboerne. I korte trekk dreide det seg om at temperaturen i leilighetene i liten grad lot seg regulere. Betonmast gjorde ulike forsøk på utbedringer, og brukte om lag 4 år på å avklare og forsøke å rette problemene. Høsten 2017 ble partene enige om å forlenge foreldelsesfristen for mulige krav knyttet til varmeanlegget, først til utløpet av 2017 og senere til 30. juni 2018. Forlengelsen omfattet bare de kravene som ikke allerede var foreldet. Våren 2019 ga Betonmast uttrykk for at de ville gi opp utbedringsforsøkene.
 

Frost Utvikling tok ut søksmål i februar 2020, med krav om erstatning og delvis rivning av bygget. Det var da gått over 5 år siden overtakelsen. Kravet ble avvist av Betonmast, som viste til at kravet var foreldet, og at manglene skyldtes andre forhold enn de som var forsøkt utbedret.

Nærmere om Høyesteretts vurdering

Spørsmålet for Høyesterett var om Betonmast, ved sine gjentatte forsøk på å utbedre mangelen og gjennom sin kontakt med byggherren i den forbindelse, hadde erkjent forpliktelsen etter foreldelsesloven § 14.

Hovedregelen etter foreldelsesloven § 3 nr. 2 er at mangelskrav foreldes tre år etter overtakelse av kontraktsgjenstanden. Etter foreldelsesloven § 14 kan foreldelsesfristen likevel avbrytes ved at skyldneren erkjenner kravet, enten «uttrykkelig eller ved sin handlemåte».
 

I dommen vurderte Høyesterett hvilke kriterier som kan stilles til en fristavbrytende erkjennelse, og la til grunn at selv om en entreprenør ved sine utbedringsforsøk har erkjent at det foreligger en mangel, så har ikke entreprenøren uten videre også erkjent andre tilgrensende mangler eller erstatningskrav som måtte oppstå som en følge av mangelen. Dette fordi erstatningsansvar også er betinget av at andre vilkår, som økonomisk tap og subjektiv skyld, er oppfylt. Det er derfor mulig for en entreprenør å erkjenne en utbedringsplikt, uten å samtidig erkjenne en erstatningsplikt for det samme forholdet.

Om erkjennelsen også omfatter andre forpliktelser, måtte etter Høyesteretts vurdering derfor «bero på en nærmere tolkning av skyldnerens utsagn og handlemåte.» Høyesterett uttalte videre at det avgjørende ved denne vurderingen vil være om:
 

«skyldneren positivt og noenlunde klart har erkjent den aktuelle forpliktelsen. Det må foretas en samlet vurdering av alle relevante omstendigheter, herunder kontraktsforholdet og kommunikasjonen mellom partene.»
 

Der mangelens art og omfang er uavklart, kan dette etter omstendighetene tale mot at utbedringsforsøkene innebærer en erkjennelse av forpliktelsen. Videre trakk Høyesterett frem entreprenørens «hoppeplikt» som et moment som kunne tale mot at utbedringsforsøkene også måtte anses som en erkjennelse av et erstatningsansvar. Hoppeplikten innebærer at entreprenøren må utbedre mangler uavhengig av ansvar.
 

Flertallet i Høyesterett konkluderte etter en nærmere gjennomgang av de faktiske forhold, med at verken Betonmast sin handlemåte eller dialog med byggherren, hvor de blant annet hadde påtatt seg ansvar for at «feil og mangler blir utbedret», kunne tolkes så vidt at det omfattet en erkjennelse av erstatningsansvar basert på grov uaktsomhet.

Høyesteretts resultat førte til opphevelse av lagmannsrettens dom. Lagmannsretten hadde, i motsetning til Høyesterett, kommet til at foreldelsen av Frost Utviklings erstatningskrav var avbrutt ved Betonmast sin erkjennelse.

Hva betyr dommen for aktørene i byggebransjen?

Denne saken viser at en fordringshaver alltid må være oppmerksom på at krav kan foreldes. Hvis det er tidkrevende å avklare årsaksforholdet bak mangelen eller utbedringen tar tid, kan man fort nærme seg utløpet av den alminnelige foreldelsesfristen på tre år, som altså starter å løpe allerede ved overtakelsen. Hvis man ikke er oppmerksom på foreldelsesproblematikken, kan det i verste fall føre til at et mangelskrav blir foreldet før det i det hele tatt er avklart hva som er galt.
 

Det man særlig bør ta med seg fra dommen, er at når foreldelsesfristen nærmer seg, kan man ikke uten videre legge til grunn at utbedringsforsøk fra entreprenøren innebærer en avbrytelse av foreldelsesfristen. Man bør derfor vurdere å avbryte fristen ved å ta rettslige skritt (uttak av forliksklage eller stevning), alternativt inngå avtale om utsatt foreldelsesfrist i god tid før foreldelsesfristen utløper for å sikre at et eventuelt krav er i behold.

Hele dommen (HR-2023-93-A) i sin helhet kan du lese her: https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2023-93-a?q=HR-2023-93-A

Share on Facebook

Share on Linkedin