1. Innledning

Å kjøpe bolig er for de fleste av oss den største og viktigste investeringen vi gjør i løpet av livet. Før du kjøper boligen, leser du nøye igjennom salgsprospektet og går på visning. Du prøver å se i alle kriker og kroker for du vil jo ikke kjøpe «katta i sekken». Huset er perfekt, men hva med nabolaget og naboene? Hva har du krav på å få vite om dem?

The answer is – less than you might think. You are only entitled to information that has an actual and real impact on the property you are buying.

Hvor lite/mye man faktisk har krav på å få vite om naboen, var tema i en dom Høyesterett avsa sommeren 2022. Etter denne dommen er det klart at du som kjøper ikke har krav på å få opplyst naboens straffehistorikk, uansett alvorlighetsgrad, uten at det foreligger noe helt konkret som tilsier at det vil påvirke deg, din familie eller boligen du ønsker å kjøpe. Selv om naboens straffbare handlinger vil kunne gjøre at du føler ubehag og/eller frykt, vil ikke det være nok til at du kan forvente å få opplysninger om naboenes straffehistorikk i salgsprospektet eller på annen måte.

2. Om saksforholdet

Sommeren 2019 var det en bolig til salgs. Boligen lå i et landbruksområde, og den delte innkjørsel med to andre eiendommer, slik at de tre eiendommene lå i en liten klynge.

I februar 2019, altså få måneder før boligen ble annonsert, ble den ene naboen i klyngen dømt for blant annet seksuelt krenkende/uanstendig adferd i nærvær av eller overfor barn under 16 år. Naboen hadde også filmet sine to stedøtre i dusjen og i andre situasjoner på badet over en periode på seks år. I tillegg ble mannen dømt for å være i befatning med barnepornografi som var av til dels grov karakter. Naboen ble dømt til fengsel i 1 år og 2 måneder. Straffesaken var kjent i nabolaget, også for selger av boligen.

Salgsprospektet nevnte ikke naboens straffedom. I nabolagsprofilen i salgsprospektet ble nærområdet blant annet anbefalt for familier med barn. De som kjøpte boligen, fikk høre om straffedommen mot naboen kort tid etter at kontrakten var signert. De ønsket av den grunn ikke å bo i huset, og trakk seg fra avtalen. Selger bestred at kjøper hadde rett til å heve kjøpet, men kjøper stod fast ved hevingen. Selger måtte legge boligen ut for salg en gang til og fikk etter hvert solgt den. Selger krevde deretter erstatning av kjøper nr. 1 for det tapet de hadde lidt ved at disse ikke stod ved avtalen de hadde inngått. Erstatningskravet var på i overkant av kr 1 100 000, og dette fikk de medhold i.

Kjøper nr. 1 mente at de hadde rett til å gå fra avtalen fordi selger ikke hadde overholdt opplysningsplikten slik den er definert i avhendingslova § 3-7. De gjorde gjeldende at naboens alvorlige seksuallovbrudd mot barn var en negativ omstendighet ved eiendommen som falt inn under selgers opplysningsplikt. Videre mente kjøper nr. 1 at å markedsføre eiendommen med en naboprofil som var spesielt egnet blant annet for familier med barn var i strid med avhendingslova § 3-8 som oppstiller forbud mot å gi uriktige opplysninger om eiendommen.

Høyesterett var ikke enig med kjøper nr. 1 i dette.

3. Vurderingen

Utgangspunktet er at man som kjøper har krav på å få vite om sentrale forhold ved eiendommen man vurderer å kjøpe. I første rekke er dette fysiske forhold og andre forhold som direkte gjelder eiendommen. Loven åpner imidlertid for at det kan være andre omstendigheter utenfor selve eiendommen som man som kjøper har krav på å få vite om. Et overordnet krav i alle tilfeller er at det må være opplysninger som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Teorien har trukket frem som eksempler på dette at naboen er en sosialinstitusjon med natteuro, at det er høylytt eller illeluktende dyrehold, naboene er farlige/voldelige, eller at det er bordellvirksomhet i nabolaget. Et sentralt element i vurderingen er at det må foreligge konkrete omstendigheter ved naboen, og ikke bare mistanker.

Selv om det kan forekomme opplysninger som en kjøper normalt vil ønske å få, kan opplysningene likevel være av slik karakter at man ikke kan forvente at de vil bli gitt. Straffbare forhold faller inn under denne kategorien.

Straffbare forhold er noe som i utgangspunktet ikke er allment kjent. Det foreligger ikke offentlige tilgjengelige registre, og det er svært få unntak det offentlige har for å utlevere den typen informasjon. For private er det annerledes. Det er ikke forbudt for privatpersoner å dele informasjon om andres straffehistorikk som for det offentlige er underlagt lovpålagt taushetsplikt. Hvem som vet hva, vil derimot variere, og det er ikke mulig for meglere å hente ut straffehistorikk på eiere av naboeiendommene fra offentlige registre. På grunn av utgangspunktet om at straffbare forhold ikke er allment kjent, kan man derfor vanligvis ikke forvente å få vite om naboens straffehistorikk. Dette gjelder selv om handlingene som naboen har begått, er alvorlige.

Høyesterett uttalte at en plikt til å gi slike opplysninger kan tenkes dersom en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer med tilknytning til denne. Ellers må det foreligge konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for slike handlinger i fremtiden. Først ved oppfyllelse av disse vilkårene vil det foreligge opplysninger selger kan ha opplysningsplikt om ved salg av eiendom. Viktig i denne vurderingen er handlingenes karakter og eventuelt også tiden som er gått siden handlingene. Rene subjektive følelser av frykt eller ubehag mot naboen er ikke nok.

I denne saken hadde de straffbare handlingene foregått over en periode på seks år, men hadde opphørt flere år forut for salget. Sentralt i vurderingen var det også at handlingene hadde funnet sted hjemme hos naboen, rettet mot egne stebarn og ved nedlasting av ulovlig materiale. Handlingene tilsa ikke at han var en fare utenfor sitt eget hjem, og dermed konkluderte Høyesterett med at opplysningene ikke hadde faktisk og reell innvirkning på nabohuset som ble solgt.

Denne saken gjaldt en salgsavtale inngått i 2019. Avhendingslova er senere noe endret, med virkning for avtaler inngått etter 1. januar 2022. Les mer om dette her: Nye regler for boligsalg vil gi tryggere bolighandel Selgers opplysningsplikt er derimot ikke endret, selv om bestemmelsen har fått noen mindre språklige endringer. Høyesteretts avgjørelse sommeren 2022 avklarer derfor selgers informasjonsplikt også etter lovendringen i januar 2022.

Share on Facebook

Share on Linkedin