Nye regler kan påvirke boligprosjekter: borettslagskrav i arealplan og

Fra 1. juli 2026 får kommunene et nytt verktøy i plan- og bygningsloven: muligheten til å stille krav om at nye boligprosjekter skal organiseres som borettslag. Den såkalte «borettslagsmodellen» fases også ut, noe som får betydelige skattemessige og strukturelle konsekvenser for mange aktører i eiendomsbransjen. 

Endringen i plan- og bygningsloven gir kommunene hjemmel til å fastsette i arealplaner at boliger i nye utbyggingsområder skal organiseres som borettslag. Formålet med endringen er å fremme mer bo-stabilitet, sterkere lokalt engasjement og tryggere nabolag, særlig i områder med høy andel utleie og stor flyttehyppighet. I borettslag må andelseierne som hovedregel bo i boligen selv med begrenset mulighet for utleie, og dette kan bidra til mer stabile bomiljø.

Kommunen kan etter dette fastsette i kommuneplanens arealdel og i reguleringsplaner at bebyggelse på angitte tomter skal organiseres som borettslag. For utbyggere betyr dette at organiseringsform ikke bare blir et kommersielt valg (borettslag vs. eierseksjon/sameie), men et mulig planvilkår som må håndteres tidlig i prosjektutviklingen.

Hvorfor er dette relevant for utbyggere:

Dersom kommunen velger å bruke dette verktøyet de nå har fått gjennom plan- og bygningsloven ser vi at:

Prosjektmodell, salg og finansiering kan påvirkes
Regulering og risiko flyttes tidligere i prosessen
Mer behov for tidlig, strukturert kommunedialog

For utbyggere kan dette være en mulighet til å avklare kommunens mål for området, men det er viktig å være aktiv i prosessen ved utforming av planbestemmelsene slik at presisjonsnivået og nødvendig handlingsrom for å kunne «regne prosjektet hjem» blir ivaretatt.

Råd til utbygger:

Kartlegg planstatus og kommunal praksis. Følg med på kommuneplanens arealdel, områdeplaner og reguleringsarbeid, og politiske diskusjoner knyttet til dette, der kommunen kan signalisere bruk av borettslagskrav.
Gjennomfør en tidlig “organiseringsform-analyse”. Vurder fordeler/ulemper ved borettslag opp mot eierseksjon/sameie for det konkrete prosjektet hvor fokus er på målgruppe, prising, risikobilde, drift og forvaltning.
Vær nøye med å sikre fleksibilitet i avtaler. Det kan være nødvendig å innta forbehold og mekanismer i avtaler med partnere som håndterer en situasjon der kommunen krever borettslagsorganisering.
Tenk gjennom gjennomføringsfasen. Planbestemmelsen må kunne etterleves i realiteten. Avklar tidlig hvordan boformene skal organiseres, og hvordan prosjektet skal fases dersom det bygges trinnvis.
Vurder marked og kommunikasjon. Dersom borettslag blir et premiss, kan markedstilpasning bli avgjørende for tempo i prosjektet.

«Borettslagsmodellen» opphører nå

Omtrent parallelt med at kommunene får mulighet til å kreve organisering som borettslag i arealplaner, opphører muligheten til skattefri fusjon mellom aksjeselskaper og borettslag. Den såkalte «borettslagsmodellen» har skattemessig vært et praktisk og fordelaktig verktøy i mange prosjekter for utbyggere og andre eiendomsaktører. En lovendring med virkning fra 15. oktober 2025 har fjernet et sentralt grep i modellen: Man kan ikke lenger fusjonere et aksjeselskap inn i et borettslag uten skatt (skattefri innfusjonering).

Tidslinjen er skarp: Endringen gjelder fusjoner der beslutningen om å oppløse selskapet som fusjoneres inn, er sendt til Foretaksregisteret 15. oktober 2025 eller senere.

To overgangsregler skjermer imidlertid prosjekter som allerede er kommet et stykke på vei. Endringen rammer ikke et aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025 forelå rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for boligprosjektet, eller der hvor det allerede var gjennomført forhåndssalg etter bustadoppføringslova. For disse prosjektene gjelder borettslagsmodellen fullt ut.

For aksjeselskaper som var i prosjektfasen for boligutviklingen på tomt eid av selskapet pr. 15. oktober 2025, men hvor det ennå ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg (omfatter tomter i alle faser før tomten er bebygget med boliger med midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest), er fristen skjøvet til 1. april 2026 for å melde beslutning om oppløsning av aksjeselskap for å få gjennomført en skattefri innfusjonering i borettslag. Den samme fristen har også selskaper som kan dokumentere at det forelå en konkret plan pr. 15. oktober 2025 om å øke antall boliger med minst 50 prosent i eksisterende boligbygg (det forutsettes ikke at det foreligger rammetillatelse pr 1. april 2026, det er tilstrekkelig at økningen ikke kommer i konflikt med reguleringsplan for området).

Nye regler kan påvirke boligprosjekter: borettslagskrav i arealplan og bortfall av «borettslagsmodellen»

Hvorfor er dette relevant for utbyggere:

Råd til utbygger:

«Borettslagsmodellen» opphører nå