Ny Høyesterettsdom styrker boligkjøpers stilling

Dommen gjaldt rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10.

Høyesterett bemerket her på helt generelt grunnlag at lovendringen i 2022 medførte at kjøperens stilling ved kjøp av fast eiendom er styrket, slik at risikoen for feil og mangler i større grad nå ligger hos selger.

I 2022 ble avhendingsloven endret og adgangen til å ta generelle «som den er»-forbehold ble fjernet ved salg til forbrukere. Formålet med lovendringen var å skape en tryggere og mer forutsigbar bolighandel. Siden lovendringen har det vært knyttet stor spenning til hvilken betydning endringene ville få i reklamasjonssaker. Den 11. september 2025 avsa Høyesterett enstemmig sin første dom etter de nye reglene. I dommen slår Høyesterett fast at det har skjedd «en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgers disfavør».

Saken omhandlet et kjøp av en eldre bolig fra 1939. Selger hadde i sitt egenerklæringsskjema opplyst om tidligere museproblematikk i boligen, og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Under visningen hadde kjøper også oppdaget muselort i en kjøkkenskuff, og i prospektet hadde megler lagt inn en generell oppfordring til å «undersøke eiendommen nøye.»

Kun noen dager etter overtakelsen reklamerte kjøper. Det viste seg at det forelå omfattende museskader, og det ble også avdekket feil ved kledningen på boligens yttervegger og feilmontert fuktsperre i garasjen. Kjøperne krevde heving og vant i tingretten, men tapte i lagmannsretten. Lagmannsretten kom frem til at hevingsadgangen var avskåret som følge av at kjøperne ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, med henvisning til de konkrete opplysningene om risiko for skader selger hadde gitt. Kjøper anket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og vant frem som følge av at lagmannsretten hadde anvendt reglene om undersøkelsesplikt feil.

Avhendingsloven § 3-10 første ledd angir at kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangler ved eiendommen som han kjente til, burde kjent til, eller som tydelig fremgår av salgsdokumentene. I lovens andre ledd fremgår at dersom kjøper undersøker eiendommen, eller unnlater å følge selgers oppfordring til å undersøke, kan han heller ikke påberope seg mangler som burde vært oppdaget ved en slik undersøkelse. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om selgers opplysninger om risiko for feil eller mangler medfører at kjøper må undersøke eiendommen nærmere.

Høyesterett uttalte at opplysninger som indikerer risiko for mangler ved eiendommen ikke i seg selv utløser en plikt til nærmere undersøkelser, med den konsekvens at adgangen til å fremme krav om prisavslag eller erstatning går tapt dersom slike undersøkelser ikke gjennomføres.

Høyesterett bemerket først at en visning anses som en oppfordring til undersøkelse av boligen, men at de undersøkelser som gjennomføres under visningen hverken trenger å være omfattende eller kompliserte. Det er tilstrekkelig med «vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk», uten bruk av sakkyndig.

Høyesterett bemerket i den anledning at dersom det skal undersøkes «utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser».

Dommer understreker at det er selgers opplysningsplikt som er det primære. Kjøper har ingen generell eller ubetinget plikt til å undersøke boligen. En helt generell oppfordring til undersøkelser er ikke nok. For at risikoen for mangler skal flyttes over på kjøper må selgers oppfordring til undersøkelser være nærmere spesifisert og begrunnet.

Selgers negative opplysninger om eiendommen i egenerklæring og salgsoppgave skal i stedet tas i betraktning ved vurdering av om det er en mangel ved boligen, jf. avhendingslova §§ 3-1 og 3-2.

Dommen representerer en viktig og etterlengtet avklaring av risikoplasseringen mellom selger og kjøper. Høyesterett bekrefter at lovendringen har snudd om på situasjonen der selger tjente på å vite minst mulig om boligen. Selger kan fremdeles ta forbehold, men forbeholdet må være konkret og begrunnet for at risikoen skal skyves over på kjøper.