Eierseksjonssameiers partsevne i søksmål

Den 6. mars 2025 avklarte Høyesterett nærmere eierseksjonssameiets partsevne og styrets søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven § 60 første avsnitt tredje setning.

Bestmmelsen lyder som følger:
Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.

Et eierseksjonssameie hadde tatt ut søksmål mot et selskap – en utbygger – for feil og mangler på sameiets fellesareal. I tillegg ønsket sameiet å holde daglig leder / styreleder i utbyggingsselskapet personlig erstatningsansvarlig for manglene ved fellesarealene, ettersom selskapet ikke kunne betale for seg. Grunnlaget for et slikt personlig erstatningsansvar mot selskapsledelsen følger av aksjeloven § 17-1. Vilkårene for slikt ansvar er at daglig leder eller styreleder har forvoldt skade forsettlig eller uaktsomt i egenskapen av å være daglig leder eller styreleder.

Høyesterett måtte ta stilling til om begrepet «utbyggeren» også omfattet personer i selskapsledelsen, hvor det hverken forelå kontraktsforhold til sameiet eller til de enkelte seksjonseierne.

Høyesterett uttalte at ordet «utbyggeren» isolert sett pekte i retning av at det bare var den som hadde stått for utbyggingen som var omfattet, men at ordlyden måtte ses i sammenheng med uttrykket «knytter seg til mangler ved fellesarealene». Etter Høyesteretts syn var ordlyden vid nok til at også avledede mangelskrav, slik som erstatningskrav mot selskapsledelsen som følge av mangelen, er omfattet av bestemmelsen. Høyesterett viste også til at lovgiver ikke hadde problematisert hvem uttrykket «utbyggeren» omfattet, og at det ikke var grunnlag for å legge til grunn en snever forståelse. Videre trekker Høyesterett frem formålet med bestemmelsen om at det skulle være en praktisk og hensiktsmessig prosessuell ordning med søksmål i sammenheng med mangler ved fellesarealene, og at dette også slår til i erstatningskrav mot ledelsen i utbyggerselskapet.

Høyesterett konkluderte med at i saker som knytter seg til mangler ved fellesareal har et eierseksjonssameie partsevne og styret har søksmålskompetanse i søksmål om erstatning rettet mot personer i selskapsledelsen i utbyggerselskapet. Dette innebærer at sameiet kan fremme et slikt mangelskrav mot selskapsledelsen på vegne av alle seksjonseierne. Det er derfor ikke nødvendig at den enkelte seksjonseier anlegger et slikt søksmål på egenhånd.

Sitter du i styret og har spørsmål til dette, er det bare til å ringe oss for en uforpliktende prat.